Documentazione necessaria per la vendita

Un immobile per essere vendibile deve avere dei requisiti ben precisi. Tra questi, avere tutta la documentazione necessaria è un obbligo imprescindibile.
Spesso prevedendo di poter avere tutto in tempo, si avvia la trattativa sino al compromesso senza avere tutto ciò che occorre.
Il venditore però, già dalla accettazione della proposta d’acquisto e/o dal compromesso, si impegna a garantire la commercialità dell’immobile entro una data ben precisa. Non rispettare i tempi di vendita quindi, può far incorrere a penali molto onerose (caparra).

Di seguito segnaliamo tutti i documenti che sarebbe bene avere prima di avviare ogni trattativa immobiliare:

a) Atto di provenienza: può essere un atto di compravendita o una donazione. Consiste nell’atto notarile rilasciato al momento dell’acquisto e donazione dell’immobile, sul quale risultano i dati del proprietario, l’ubicazione, la consistenza, la quota di possesso, i dati catastali, la rendita catastale. Nel caso la provenienza sia dovuta ad una successione o ad una eredità, è necessario portare la documentazione.

b) Nota di trascrizione dell’ipoteca: è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto dell’ipoteca nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.

c) Visura ipotecaria: serve a dimostrare al compratore che non ci sono altri vincoli sull’immobile (vedi ipoteche iscritte dalla agenzia delle entrate all’insaputa del titolare per pagamenti non fatti).

d) Dati catastali con planimetria: contenuti nella visura catastale dell’immobile e rilasciati dal catasto/agenzia del territorio. Bisogna controllare, o far controllare da un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) se sono esattamente conformi alla situazione attuale dell’immobile. In caso di difformità tra la situazione attuale e la piantina catastale, il Notaio non stipula l’atto e la banca non da il nulla osta in caso di richiesta di mutuo. Se, ad esempio, sono stati effettuati dei lavori che hanno modificato l’immobile, bisogna assolutamente sanare le modifiche fatte.

e) Concessione Edilizia. Rilasciata dal comune al:
1 - costruttore prima di iniziare la costruzione dell’immobile;
2 - al proprietario a seguito di un condono richiesto dallo stesso nel caso in cui abbia effettuato modifiche dell’immobile.

f) Certificato di agibilità: rilasciato dal comune che attesta la licenza di abitabilità, e le autorizzazioni del progetto di costruzione.

g) Certificati di conformità degli impianti: Rilasciati dalla ditta che ha eseguito i lavori degli impianti gas, luce, idrico, idrico-sanitario.

h) Certificato energetico: rilasciato da un tecnico dove viene assegnato un coefficiente riguardante la sfera energetica.

i) Documenti personali dell’intestatario/i dell’immobile: documento che attesti l’identità (carta di identità/patente) codice fiscale. Se i proprietari sono coniugi in comunione di beni e l’immobile è quindi cointestato serve la documentazione di entrambi.

l) Contratto di locazione: se dobbiamo vendere un immobile affittato, occorre fornire il contratto di affitto/locazione. Potrebbe essere utile, per evitare perdite di tempo, fare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’affittuario con la relativa proposta di vendita specificando il prezzo di vendita e dare un periodo di 30 giorni per la risposta. Questo per dare modo all’inquilino di formulare una proposta se interessato ed evitare eventuali rivalse e discussioni durante le trattative (diritto di prelazione).

Nel caso di vendita di appartamento in condominio, si aggiunge la seguente documentazione:

m) Regolamento di condomino e tabelle millesimali: redatto da un Notaio nel momento della costituzione del condominio su incarico del costruttore o dei condomini stessi. Da richiedere all’amministratore di condominio un certificato attestante su esistenza o meno di:
- arretrati condominiali;
- delibere assembleari per spese straordinarie;
- liti condominiali pendenti.

n) Vincoli:
- convenzioni urbanistiche (copia atto);
- esistenze piano particolareggiato;
- vincoli riguardanti beni di interessi artistico, storico, ambientale;
- vincolo di indivisibilità del terreno ( agevolazione creditizie ex articolo 11 legge 817/1971);
- prelazione dell'affittuario di locai commercialità;
- prelazione dell'affittuario o del confinante dei terreni agricoli;
- certificato di destinazione urbanistica valido contente tutte le particelle di terreno oggetto del rogito.